洪楼广场片区一期城市更新项目

房屋征收补偿方案征求意见公告

济（历城）征方案告字〔2023〕2号

济南市历城区人民政府已组织相关部门对《洪楼广场片区一期城市更新项目房屋征收补偿方案》进行了论证，现予以公布，征求公众意见。征求意见期限自2023年10月25日至2023年11月24日。在征求意见期限内，拟征收范围内公众请持本人身份证明和房屋权属证明，以书面形式将意见和建议提交至房屋征收办公室或发送电子邮件至jnslcqzjwzsglk@jn.shandong.cn。

特此公告。

邮局地块、全福河东侧地块房屋征收办公室地址：山大北路24号

联系人：章晨、金雨

联系电话：69952770、88080659

洪楼广场西侧地块房屋征收办公室地址：花洪路44号洪楼广场片区拆迁征收指挥部（原广场社区居委会）

联系人： 鞠茂收

联系电话：69952900

附件：《洪楼广场片区一期城市更新项目房屋征收补偿方案》

济南市历城区人民政府       

2023年10月25日         

洪楼广场片区一期城市更新项目

房屋征收补偿方案

为促进国民经济社会发展、提升城市功能、改善居民的生活条件和环境，按照国民经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城乡规划的总体要求，济南市历城区人民政府拟对洪楼广场片区一期城市更新项目规划用地范围内国有土地上的房屋及附属物进行征收。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》（市政府令第248号，以下简称《办法》）、《〈济南市国有土地上房屋征收与补偿办法〉实施细则》（济政办发〔2021〕2号），以下简称《实施细则》及相关规定，制定本补偿方案。

一、房屋拟征收范围及拟被征收房屋和附属物情况

（一）房屋拟征收范围

房屋拟征收范围为：洪楼广场西侧地块东至洪家楼北路，西至海蔚路，南至花园路，北至花洪路；邮局地块东至洪腾路，西至洪家楼南路，南至历城区中医医院，北至花园路；全福河东侧地块东至二环东路，西至全福河，南至全福河与二环东路交叉口，北至花园路，详见项目规划用地范围附图，以上范围不包括集体土地部分。

（二）拟被征收房屋及其附属物的情况

根据调查摸底情况，拟房屋征收规划红线范围内共涉及住宅约785户（以实际签约户数为准），房屋建筑面积约6.45万平方米；非住宅349户（以实际签约户数为准），房屋面积约10.98万平方米；附属房屋面积约2.23万平方米。  

二、征收部门、征收实施单位、项目实施单位及征收预评估机构

征收部门：济南市历城区住房和城乡建设局

征收实施单位：济南市历城区公用事业和房屋征收服务中心

项目实施单位：济南市历城区全福河投资开发有限公司

预征收评估机构：山东铭浩土地房地产评估测绘有限公司

山东中旭土地房地产评估咨询有限公司

山东中大恒正土地房地产评估有限公司

山东光大土地房地产资产评估测绘有限公司

山东中安土地房地产资产评估测绘有限公司

山东华典章土地房地产资产评估有限公司

三、征收补偿签约期限及有关事项

征收补偿签约期限共90天。

其中，选择货币补偿方式的征收补偿集中签约期限为30天，选择产权调换补偿方式的征收补偿签约期限为60天。

具体起止时间将以征收决定公告为准。

四、征收补偿方式及标准

征收补偿方式包括货币补偿和产权调换。

被征收房屋补偿价格和产权调换房屋的价值，应当由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定；评估时点为房屋征收决定公告之日。

（一）征收住宅房屋的补偿

被征收的住宅房屋，补偿价值按照其所处区位新建普通商品住宅市场价格，结合被征收房屋建筑结构、层次、朝向和装饰装修情况等因素评估确定。

选择产权调换的，被征收人或具备房改购房资格条件的公有房屋承租人按照征收补偿方案规定的范围和标准选择的安置房屋，其公用分摊面积部分超出被征收房屋公用分摊面积部分的价款由房屋征收部门承担。

选择产权调换的，被征收人或具备房改购房资格条件的公有房屋承租人与房屋征收部门应按照规定结清被征收房屋补偿金额和产权调换房屋价值之间的价款。

（二）征收按政府规定租金标准出租的公有住宅房屋的补偿

被征收人与承租人达成协议的，按照双方协议予以补偿；被征收人与承租人未达成协议的，予以产权调换，原租赁关系不变。具体可按下列方式补偿：

1.产权明晰的公有非成套住宅房屋（含无不动产证但有直管公房租赁证的），公有房屋承租人符合房改购房条件的，可在征收冻结通告发布之日30日内向房屋产权单位申请房改。房改后，原公有房屋承租人作为被征收人享受相关补偿。

2.公有房屋承租人具备房改购房资格条件的，房屋征收部门应当对其实行货币补偿或者房屋安置。

选择货币补偿且被征收房屋为公有非成套住宅房屋（平房和简易楼房）的，对未在规定时间内向房屋产权单位申请房改的公有房屋承租人，其货币补偿金额为《办法》第二十四条规定住宅房屋补偿价值的百分之九十，对被征收人，货币补偿金额为百分之十。

被征收房屋为楼房的，不再进行房改。对公有房屋承租人的货币补偿金额为《办法》第二十四条规定住宅房屋补偿价值的百分之八十五，对被征收人，货币补偿金额为百分之十五。

选择房屋安置的，公有房屋承租人应当与房屋征收部门结清其货币补偿金额与安置房屋价值之间差价，结清差价后，安置房屋产权归承租人所有。

实行货币补偿或者房屋安置后，公有房屋承租人不再享受房改购房资格。

3.公有房屋承租人不具备房改购房资格条件的，房屋征收部门对被征收人实行产权调换，原租赁关系不变。

（三）在征收范围内利用住宅房屋从事经营活动的补偿

2013年7月20日《办法》实施前，在征收范围内利用住宅房屋从事经营活动，房屋所有权证书、营业执照登记地点一致，且具有1年以上纳税记录的，在住宅房屋评估价格的基础上适当增加补偿，但最多不超过实际用于营业的建筑面积部分房屋评估价值的5%。《办法》实施后，利用住宅房屋新设立工商登记从事经营活动的，不予增加补偿。

（四）征收非住宅房屋的补偿

1.被征收非住宅房屋货币补偿价格，参照房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位类似房地产市场价格评估确定（以划拨方式取得土地使用权的，按规定扣除政府收益部分）。

选择货币补偿的，按照确定的货币补偿价格向被征收人支付补偿金；

选择产权调换的，应当符合国家产业政策、土地供应政策和项目规划；被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。被征收人应按产权调换房屋的评估价值与被征收房屋的评估价值结算价款。

2.被征收非住宅房屋产权人选择土地收购的，可以在本补偿方案公告公示后10日内向房屋征收部门提出申请。房屋征收部门收到申请后3日内转交土地收储机构。土地收储机构收到房屋征收部门转交的申请后，应当在15日内予以答复。同意收购的，按《济南市土地储备办法》（济政发〔2021〕6号）执行；不同意收购或者自同意收购决定作出之日起45日内未达成收购协议的，按国有土地上房屋征收政策执行。

（五）征收按政府规定租金标准出租的公有非住宅房屋的补偿

被征收人与承租人达成协议的，房屋征收部门应当按照双方协议予以补偿；被征收人与承租人未达成协议且符合产权调换条件的，房屋征收部门可以进行产权调换，原租赁关系不变，被征收人与承租人未达成协议且不符合产权调换条件的，房屋征收部门应当予以货币补偿。

符合国家产业政策、土地供应政策和项目规划的，房屋征收部门应当给予被征收人产权调换，原租赁关系不变，产权调换的房屋由原承租人继续承租。对符合国家产业政策、土地供应政策，但不符合项目规划的，可实行异地产权调换，原租赁关系不变。

对不符合国家产业政策、土地供应政策和项目规划的，实行货币补偿。被征收人与承租人就选择货币补偿分配方案达成协议的，房屋征收部门按照达成协议予以补偿；无法达成协议的，暂时按照原有规定办理。

五、符合最低套型面积标准资格的补偿

（一）被征收人或公有房屋承租人只有一套住宅房屋，且建筑面积小于46平方米的，房屋征收部门按照国家规定的住宅设计最低套型面积（以下简称最低套型面积标准）进行房屋安置或者按建筑面积46平方米进行货币补偿。

被征收人或者公有房屋承租人在同一征收项目内有2套及以上住宅房屋，合并计算面积仍达不到建筑面积46平方米的，按照享受最低套型面积标准资格相关规定予以货币补偿或者房屋安置。

（二）依据《办法》及《实施细则》相关规定，被征收人或者公有房屋承租人（含配偶）有下列情形之一的，不得享受《办法》第二十八条第一款规定标准：

1．在本市承租有其他公有住房（含企业单位自管房或已签订公有房屋使用权转让合同）的；

2．在征收范围外另有产权住房（包括网签购房合同、网签预售合同、预告登记），以及有转让房改房行为的；

3．因本市他处住房（含宅基地）征收获得补偿安置房或产权调换房屋的；

4．在本市他处有宅基地住房的；

5．本市他处有保障性房屋（含公共租赁住房、廉租房和经济适用房），在征收补偿核查享受最低套型面积标准资格时未退出的；

6．已经享受过本市最低套型面积标准待遇的；

7．在房屋征收决定公布之日前5年（含）内，在本市房屋征收（拆迁）获得过货币补偿款，由于自身原因未购买住房的；

8．被征收人或者公有房屋承租人属于未成年人且其父母另有住宅房屋的。

（三）所在单位或房屋所在地街道办事处出具被征收人或公有房屋承租人不在此居住证明的，被征收人或公有房屋承租人不享受最低套型面积标准资格。

（四）享受最低套型面积标准资格的被征收人或公有房屋承租人的认定，按照《办法》及《实施细则》相关规定予以确认，在征收范围内进行公示，接受社会监督。公示有异议，经查实不符合条件的，不享受最低套型面积标准资格。

（五）被征收人或公有房屋承租人在签约期限内无正当理由未与房屋征收部门签订征收补偿协议或未搬迁交验空房的，被征收人或公有房屋承租人不再享受最低套型面积标准资格。

六、未登记建筑的认定和处理

未登记建筑调查、认定和处理对征收范围内未登记建筑依据《济南市国有土地上房屋征收范围内未登记建筑认定和处理办法》（济城执发〔2017〕4 号）的规定进行调查处理，出具认定结论。

七、用于产权调换房屋的位置、户型及面积

该片区居民选择产权调换（房屋安置）的实行对档选房，地点为：七里河路西侧税务局南地块和祝舜路北侧省棉麻公司A地块。安置房源为框架结构的高层住宅（详见附件，安置房的设计规划以规划部门的最终规划审批为准，安置房面积最终以实测面积为准），房屋总计845套，其中省棉麻公司A地块安置房屋总计652套；区税务局南地块安置房屋总计193套。

安置房屋对档分类表

省棉麻公司A地块

税务局南地块    

 备注：因安置房对档房源无套内面积大于第七档被征收房屋套内面积的户型，故第七档被征收人选择产权调换时，可选择第七档对档安置房，相应差价予以退还，或者在选房配档表中规定的户型中选择两套房屋作为安置房屋。

被征收人或符合房改购房资格的公有房屋承租人选择产权调换（房屋安置），有跨档选房需求的，由本人提出跨档选房书面申请，根据房源情况，可进行跨档选房。被征收人或符合房改购房资格的公有房屋承租人跨档选房的，其超出的套内建筑面积及其相对应公用分摊面积的价款按产权调换房屋评估价格计算，由被征收人或符合房改购房资格的公有房屋承租人承担。

选房办法另行制定。

八、搬迁过渡方式和过渡期限

（一）搬迁过渡方式：由房屋征收部门发放临时安置费，被征收人或者公有房屋承租人自行寻找过渡用房。

（二）过渡期限：选择省棉麻公司A地块产权调换（房屋安置）的，过渡期限拟定为30个月；选择区税务局南地块产权调换（房屋安置）的，过渡期限拟定为36个月。自被征收人或公有房屋承租人腾空交验空房之日起进入过渡期。逾期的自逾期之月起临时安置费增加一倍支付。

九、搬迁费、临时安置费、停产停业损失等费用补偿标准

（一）房屋搬迁费

按被征收房屋建筑面积计算。被征收住宅房屋按每平方米30元计算；非住宅房屋按平方米35元计算；搬迁费总额不足2000元的，按2000元计发。

因房屋征收部门提供的产权调换房屋为期房，被征收人需二次搬迁的，房屋征收部门按上述标准支付二次搬迁费。

（二）临时安置费

选择产权调换的，过渡期限内，征收住宅房屋每月临时安置费按照被征收住宅房屋建筑面积每平方米30元计算，征收非住宅房屋每月临时安置费按照被征收房屋建筑面积每平方米35元计算；每月总额不足1500元的，按1500元计发。选择货币补偿的，一次性给予6个月临时安置费。

因房屋征收部门的责任使被征收人或公有房屋承租人延长过渡期限的，对自行解决周转用房的，从逾期之月起，临时安置费增加一倍支付，临时安置费每月不足1500元按1500元计发的，逾期临时安置费按照1500元加上被征收房屋建筑面积对应的临时安置费的标准予以支付。

如房屋征收部门在过渡期限内提前向被征收人或公有房屋承租人交付房屋，被征收人或公有房屋承租人应向房屋征收部门退回多领取的临时安置费。

（三）一次性停产停业损失补偿费

按被征收非住宅房屋建筑面积计算，营业、生产用房为每平方米400元，其他非住宅用房为每平方米300元。 

（四）附属物补偿及设施迁移费

被征收房屋配套建设的储藏室等附属设施，由评估机构评估后予以货币补偿。

被征收人安装的固定电话、宽带网、空调、太阳能热水器等设施，按照征收房屋设备迁移费标准（详见附件1）给予补偿，不能迁移的按照征收房屋附属物补偿标准（详见附件2）给予补偿。被征收房屋院落内的树木，按照征收树木补偿标准（详见附件3）给予补偿。

住宅房屋的基本设备设施已在房屋评估价值之内，不再评估；被征收人在基本设备设施之外新增设备设施价值可评估确定。

非住宅房屋的设备设施，被征收人能够迁移使用的应当迁移，房屋征收部门可向被征收人支付设备设施迁移费；搬迁后无法恢复使用的电梯、中央空调、监控系统、变配电系统等设备设施或迁移后价值明显受损的，房屋征收部门可向被征收人支付设备设施搬迁损失补偿费。

附件1、附件2中未列明的设备设施迁移费和设备设施搬迁损失补偿费，由评估机构评估确定。房屋征收部门按照评估结果支付设备设施搬迁损失补偿费后，设备设施由被征收人自行处置。

被征收房屋的附属物无法按照《实施细则》规定标准补偿的，可根据附属物的结构、建筑标准、成新等因素进行评估确定。

（五）房屋装修补偿

由评估机构根据装修档次和成新评估确定，按评估价格进行补偿。被征收人或公有房屋承租人在征收决定公告发布后，可向评估机构申请装修部分的评估；自行拆除的，不予评估和补偿。

十、奖励及补助标准

（一）搬迁奖励费与提前搬迁奖励费

1.征收住宅房屋，选择货币补偿的被征收人或者公有房屋承租人在房屋征收部门规定的签约期限起始之日起30日内签订征收补偿协议并交验空房的（以交验空房时间计），给予3万元搬迁奖励费和提前搬迁奖励费；超出30日但不超出60日内签订征收补偿协议并交验空房的（以交验空房时间计），给予2万元搬迁奖励费和提前搬迁奖励费；超出60日但不超出签约期限签订征收补偿协议并交验空房的（以交验空房时间计），给予1万元搬迁奖励费。逾期签约的不予奖励。

选择产权调换的被征收人或者公有房屋承租人在产权调换签约期内的30日内签订征收补偿协议并交验空房的（以交验空房时间计），给予3万元搬迁奖励费和提前搬迁奖励费；超出30日但不超出50日内签订征收补偿协议并交验空房的（以交验空房时间计），给予2万元搬迁奖励费和提前搬迁奖励费；超出50日但不超出签约期限签订征收补偿协议并交验空房的（以交验空房时间计），给予1万元搬迁奖励费。逾期签约的不予奖励。

2.征收非住宅房屋，被征收人在征收补偿方案规定的签约期限内签订协议并交验空房的，按其被征收房屋货币补偿金额的5%给予搬迁奖励费和提前搬迁奖励费，最少不低于3万元，最多不超过300万元；逾期签约的不予奖励。

（二）货币补偿奖励费

1.住宅房屋选择货币补偿方式的，被征收人或者公有房屋承租人在房屋征收部门规定的集中签约期限（起始之日起30日）内签订征收补偿协议、交验空房的（以交验空房时间计），按其被征收房屋补偿价值的12%给予货币补偿奖励；超出集中签约期限（起始之日起30日）但不超出签约期限签订征收补偿协议、交验空房的（以交验空房时间计），按其被征收房屋补偿价值的8%给予货币补偿奖励；超出该项目签约期限签订货币补偿协议并搬迁的，按其被征收房屋补偿价值的2%给予货币补偿奖励。

2.非住宅房屋选择货币补偿方式的，在签约期限内搬迁的，按其被征收房屋价值的8%给予货币补偿奖励；超出该项目征收补偿签约期限搬迁的，按其被征收房屋价值的2%给予货币补偿奖励。

（三）补助

1．房屋征收部门对被征收人或公有房屋承租人按照选房配档表规定的范围和标准选择房屋的，增加的公用分摊面积予以免交差价款。

2.安置房按普通商品房标准装修的，自安置房交房之日当月起，房屋征收部门可按照每月临时安置费的标准，发放3个月临时安置补助。

十一、其它事项

（一）被征收人或符合房改购房资格的公有房屋承租人对房屋证载建筑面积或征收部门委托的测绘机构出具的实测面积有异议的，应在房屋征收决定公告发布后20日内委托房屋测绘机构对房屋合法建筑的面积进行测量，并出具报告。在征收签约期限内未提供报告的，房屋建筑面积以房屋所有权证载明或征收部门委托的测绘机构出具的实测面积为准。

（二）被征收人、符合房改购房资格的公有房屋承租人或者房屋征收部门对评估报告结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原评估机构书面申请复核评估；被征收人、符合房改购房资格的公有房屋承租人或者房屋征收部门对原评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向济南市国有土地上房屋征收和拆迁评估专家委员会书面申请鉴定。

（三）被征收人或符合房改购房资格的公有房屋承租人腾空房屋后，要保持原房屋结构完整，设施齐全，不得损坏和拆除门窗、暖气设施、煤气管网线及各类用表，以保证公共安全，防止煤气、水电等安全事故发生。

（四）房屋征收部门与被征收人或符合房改购房资格的公有房屋承租人在补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请区政府按照征收补偿方案作出补偿决定。被征收人或符合房改购房资格的公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由区政府依法申请人民法院强制执行。

本方案未尽事项按有关法律法规和我市有关政策规定办理。

附件：1.征收房屋设备迁移费标准

2.征收房屋附属物补偿标准

3.征收树木补偿标准

4.安置房规划平面图、户型图

附件1

征收房屋设备迁移费标准

附件2

征收房屋附属物补偿标准

附件3

征收树木补偿标准

          附件4：安置房规划平面图、户型图.rar